Kiracının evden veya iş yerinden nasıl çıkartılacağına ilişkin sorular en sık karşılaştığımız sorular arasında yer almaktadır. Kiracının tahliye edilmesine ilişkin olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda birden fazla yol düzenlenmiştir. Kanunda öngörülen prosedürler gerçekleştirilerek kiracının tahliye edilmesi mümkündür. Ancak, hak kaybına uğramamak ve süreci doğru yönetmek adına en başından itibaren hukuki destek alarak bir avukat ile çalışmak büyük önem arz etmektedir. Aksi halde, hak ve süre kayıpları yaşanması çok olasıdır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracıyı tahliye etmenin yolları aşağıdaki gibidir:
· İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m.350-351)
· Tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye (TBK m.352/1)
· Aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtar (TBK m.352/2)
· Sözleşmeye aykırı kullanım (TBK m.316)
· 10 yıllık uzama süresinin dolması (TBK m.347)
· Kira bedellerinin ödenmemesi
· Yeni ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle tahliye (TBK m. 351)
· Tadilat nedeniyle tahliye
· Kiracının başka konutunun bulunması sebebiyle tahliye
Listede belirtilen durumların varlığı halinde, ev sahibi kiracı tahliyesini sağlayabilir. Bu durumda, somut tahliye sebebine göre dava açma veyahut tahliye talepli icra takibi başlatılarak süreç ilerletilir.
1) EVİ KENDİM VEYA YAKINIM KULLANACAK İHTİYAÇ SEBEBİYLE KİRACIYI NASIL ÇIKARABİLİRİM?
Türk Borçlar Kanunu m. 350 uyarınca kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Bu durumda ev sahibinin kira sözleşmesinin niteliğine göre izleyeceği yol değişmektedir. Kira sözleşmelerinde her 6 ay bir kira dönemine tekabül etmektedir. Kira sözleşmesi belirli süreli ise sözleşme süresinin bitiminden itibaren tahliye davası açılabilecekken sözleşme belirsiz süreli 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilerek tahliye tarihi verilmelidir. Kiracı evi belirtilen sürede tahliye etmemiş olursa, ihtarnamede belirlenen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
Kiracıya gönderilecek ihtarnamede ev sahibinin eve hangi sebeple ihtiyacı olduğunu izah etmesi ve sürelere uyması gerekmektedir.
Her ihtiyaç sebebi yargılama aşamasında kabul görmemektedir. Yargıtay kararları uyarınca bazı kriterler belirlenmiş olmakla bu sebepten bir uzmanla çalışmak önemlidir.
2) TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE GÖRE KİRACIYI NASIL TAHLİYE ETTİREBİLİRİM?
Tahliye taahhütnamesi ile tahliye, diğer yollara göre en hızlı sayılabilecek tahliye yoludur. Ancak, tahliye taahhütnamesinin belirli şartları taşıması ve geçerli olarak hazırlanmış ve imzalanmış olması gerekir. Aksi halde, tahliye mümkün olmayacaktır.
TBK m. 352 uyarınca; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”.
Buna göre, geçerli bir tahliye taahhütnamesi olması durumunda ev sahibi, taahhütnamede belirlenen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalı yahut dava açmalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi içinse taahhütnamenin yazılı olması, kiracı veya temsilcisi tarafından imzalanması, kiralanan taşınmazın tesliminden belli bir süre sonra yapılması ve taahhütnamede tahliye tarihinin bulunması gerekmektedir. Bu şartlardan biri sağlanmazsa, bu yolla tahliye mümkün olmayacaktır.
3) AYNI KİRA YILI İÇERİSİNDE İKİ HAKLI İHTAR İLE TAHLİYE YOLU NEDİR?
TBK m. 352/2 uyarınca;
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”.
Aynı kira yılı içerisinde kira ya da aidat bedellerinin ödenmemesi sebebiyle kiracının evden çıkartılması mümkündür.
Bu durumda kiracıya iki farklı ayda ancak bir kira yılı içerisinde yazılı, iki farklı ihtarname gönderilmiş olması gerekir. Ödemenin ihtarnamenin tebliğinden sonra yapılmasının önemi olmayıp ihtarname çekilmesine sebebiyet verilmiş olması yeterlidir. İhtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliyesi için dava açılması gerekmektedir.
4) KİRACI EVİ KÖTÜ KULLANIYORSA NE YAPABİLİRİM?
Kiracı eve zarar veriyor ya da sözleşme hükümlerine aykırı olarak örneğin ev olarak kiralanan yeri iş yeri olarak kullanıyorsa TBK m. 316 hükmüne dayanarak kiracıya bir ihtarname gönderilmeli ve aykırılığı gidermek üzere kendisine 30 gün süre verilmelidir.
Ancak kiracı taşınmaza kasten ve ağır zararlar veriyorsa, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağı aşikarsa veya kiracının davranışı kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından kira sözleşmesinin devamını çekilmez hale getiriyorsa haklı sebeple hemen kira sözleşmesinin feshi imkânı da doğabilmektedir. Bu durumda kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
5) KİRA SÖZLEŞMESİ 10 YILDAN UZUN SÜRMÜŞSE KİRACI NASIL ÇIKARILIR?
10 yıllık uzama süresinin dolması halinde başka bir neden gösterilmesine gerek olmaksızın
kiracının tahliyesi söz konusu olur. 10 kira uzama yılının dolmuş olması, kiracının tahliyesi için aranan temel şarttır. Ancak 10 yılın hesabı, kira sözleşmesinin türüne göre değişmektedir.
Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise 10 yıllık süre, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren işlemeye başlayacaktır ve buna göre hesaplanır. Ancak sözleşme belirli süreli ise sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolmasını takip eden 10 yılın daha geçmiş olması gerekir.
Belirlenen süreler ve 10 yıllık süre geçtikten sonra, bunu takip eden her yeni kira yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak suretiyle kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilir.
6) KİRACI KİRAYI ÖDEMİYOR BAŞKA BİR TAHLİYE YOLU VAR MI?
Kiracının kira bedellerini ödememesi halinde başka bir tahliye yolu ise kira bedellerinin ödenmesi aksi halde evin tahliye edilmesi talebi ile icra takibi başlatmaktır.
Bunun için icra dairesinde takip başlatılarak icra dairesince gönderilecek ödeme emrinde kiracıya 30 gün içinde kira bedelini ödemesi veya 7 gün içinde itirazda bulunması bildirilir. Kiracı 30 gün içinde kira bedellerini ödemediği takdirde icra mahkemesinden alınacak tahliye kararı ve takip eden işlemlerle tahliye sağlanır.
7) YENİ EV ALDIM İÇİNDE KİRACI VAR NASIL ÇIKARABİLİRİM?
İçerisinde kiracı bulunan bir konutun satılması durumunda yeni ev sahibi, kira sözleşmesinin otomatik olarak tarafı olur. Yeni ev sahibi kendisinin, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun ihtiyacı halinde kiracıya, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı şekilde ihtiyacı olduğunu ve evi tahliye etmesini bildirir. Kiracının bildirime rağmen çıkmaması halinde yeni malikin 6 ay içinde tahliyeye ilişkin dava açma hakkı bulunmaktadır.
Yeni malikin taşınmaza gerçekten ihtiyacı olup olmadığının, ihtiyacın samimi olup olmadığının takdiri yine mahkemededir.
Yeni ev sahibi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
8) EVDE TADİLAT YAPTIRACAĞIM KİRACIYI ÇIKARABİLİR MİYİM?
Evde tadilat yapılacak olması nedeniyle kiracının tahliye edilmesi mümkündür. Kiracının tadilat nedeniyle tahliyesi için; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması gerekir. Hafif tadilat ve müdahaleler, kiracı tahliyesine imkân sağlamaz.
Bu durumda belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre 6 aylık fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile kira ilişkisi sona erdirebilir.
9) KİRACININ BAŞKA EVİ VARMIŞ BU SEBEPLE EVDEN ÇIKARABİLİR MİYİM?
Eğer kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananla aynı ilçe/belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu olduğu sonradan ortaya çıkarsa ve bu durum kira sözleşmesi yapılırken ev sahibi tarafından bilinmiyorsa ev sahibi, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla feshedebilir. Bu konutun oturmaya elverişli bir konut olması gerekir. Bu nedene dayanılarak ancak konut olarak kullanılabilecek yerlerde tahliye sağlanabilir.
Görüldüğü üzere, kiracının tahliyesi için kiracıya karşı atılacak birden fazla tahliye yolu mevcuttur. Bu tahliye sebeplerinden hangisinin en hızlı ve en uygun olacağı durumun niteliklerine göre bir uzman avukat tarafından değerlendirilmeli ve kanuni prosedürler işletilmelidir. Sürelere veya usule uyulmaması durumunda davanın kaybedilmesi söz konusu olabilecek ve dava açanın katlanmak zorunda kalacağı ödemeler söz konusu olabilecektir. Bu sebeple, sürecin başından sonuna kadar bir avukattan hukuki hizmet almak elzemdir.